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李宇嘉:热点楼市回升明显,楼市“后浪”来了?
时间:2020-05-15
来源:财经中国网 
作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
 
近日,热点楼市明显回升,1-4月份,深圳、杭州、南京新房成交同比分别增长6%、-2%和6%,4月份热点城市新房成交量同比降幅收窄至个位数,意味着市场正在向去年同期水平靠拢。1-4月TOP100房企销售25709亿元,同比-14.5%,降幅较1-3月收窄了6.4个百分点。4月单月,TOP100房企销售约9002亿元,单月同比年内首次转正至0.6%,较3月提升17.8个百分点。
 
刚刚过去的“五一”期间,全国12城新房成交套数大幅飙升77%。重点城市二手房市场,更有代表性。根据贝壳统计,4月重点18城链家二手房成交量环比增加43.1%,同比增加17.6%。4月改善性需求释放节奏加快。数据显示,4月链家18城成交面积90平以上占比高出2.2个百分比,达到30%。
 
信贷数据也支撑楼市回升。4月份,居民部门短期信贷新增2200亿元,中长期信贷新增4300亿元,已恢复至去年的平均水平。源头上的地价也在上涨。近期,为激活市场,热点城市把“压箱底”的地块拿出来,导致溢价率明显回升。
 
楼市“后浪”,难有新高度
 
近期,大家都在讨论,楼市还有没有“后浪”,“后浪”在哪里?其实,除深圳、杭州等少数热点城市,大部分城市的楼市“后浪”,难有新高度。
 
首先,热点城市新增客源连续2周下降。根据贝壳数据,上周(5.1-5.8)10个热点城市二手房新增客源量(电话咨询量,非带看量)环比-14%,其中一线城市环比-13%,二线城市环比-17%;上上周(4.27-5.3),这10个城市二手房新增客源量环比-5%,其中一线环比-3%,二线环比-10%。
 
其次,大部分城市的库存周期在上升。克而瑞统计的28个重点城市,新房平均去化周期达20个月,同比增长了67.5%。其中,25个城市的新房库存周期在上升,12个城市的去化周期超过18个月。
 
再次,二手房挂牌价在下降。从调价行为看,4月18个城市中有13个城市调涨占比下降,比上个月增加6个城市。深圳的调涨占比虽然较高,但启动二手房指导价后,调涨占比下降。成交周期方面,4月客户成交周期升至56.8天,较去年同期增加13天,市场成交节奏明显缓慢。
 
最后,购房能力在下降。根据贝壳的交易数据,5个城市月供收入比(深圳、上海、南京、广州、杭州,收入用城镇居民可支配收入口径)超过50%,13个城市月供收入比大于40%,居民房贷负担压力较大。随着疫情对收入的冲击全面显现,加上房价上涨,市场回升“后浪”确实并不乐观。
 
楼市“前浪”对“后浪”形成制约
 
楼市“前浪”反扑过来了。
 
首先,新房供应高峰正在到来。这也是近期各大城市库存攀升的原因。以“累计新开工-累计销售”作为中期库存指标,我们发现,经过2015-2017年强力去库存,2009-2014年积累的库存基本消化。但是,2018年开始,新开工又明显地攀升。而此时,新房销售在高位徘徊,继续向上乏力,导致新开工明显大于销售,中期库存连续2年快速增长。
 
我们再以“累计供地建筑面积-累计新开工面积”,作为长期库存指标。由于没有用地出让规划建筑面积这一数据,我们无法估计全国的长期库存。不过,近年来供地明显攀升,特别是2019年以来,国家更强调热点城市加快供给侧调控,供地在明显增长。根据中指院发布的数据,300城供地2016年以来连续3年增长。因此,我们推断全国长期库存也在明显的攀升。
 
今年以来,由于疫情冲击,对楼市调控而言,国家更强调供给侧(而非抑制需求)。所以,尽管深圳房价明显上涨、市场情绪火爆,但调控政策还是在供给端,不太愿意去打击需求。比如,近期深圳发布的住宅供地计划显示,2020年居住用地供应较去年增加了近一倍。上海已渐进松绑人口控制,并将“集体经营性建设用地”出让、出租纳入土地入市交易范围,以提高城市集聚力。今年以来,北京中心区优质地块、纯商品房供地供应增加,意图就在于从土地源头,激活楼市。
 
未来,新房中期库存、长期库存,将会以排山倒海之势压过来,从而极大地制约楼市“后浪”的高度。除了新房海量供应之外,不容忽视的是,二手房正在成为另一股制约楼市“后浪”的狠角色。4月29日,58同城、安居客发布2020年《4月国民安居指数报告》,报告显示,4月全国二手房新增挂牌房源量环比上涨56.2%。
 
为什么挂牌量剧增?
 
过去几年,房价快速上涨,投资客居多,上市公司也“炒房”。不久前,央行的调查报告显示,中国城镇居民家庭住房拥有率高达96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套的占比达到31.0%,有三套及以上的占比为10.5%,户均拥有住房达到了1.5套。
 
现在,房价涨幅趋缓,甚至下跌了。疫情下,现金流紧张,很多企业经营困难,二手房挂牌量自然暴增。而且,未来二手房挂牌量还有可能继续创新高。因为,商品房海量竣工正在路上。2016-2018年,全国已竣工未销售的商品房面积,创历史新高,每年都在6亿至8亿平米。
 
按照2-3年的交付期,2019年开始,竣工高峰将来临(连跌2年之后,竣工在2019年开始增长),很多房子将放租或进入二手房市场,挂牌量也将继续创造新高。目前来看,挂牌量剧增的城市,二手房的价格大多在下跌。加上,疫情后供给侧纾困,新房供应高峰一波接一波,新房价格相对优惠,极大地制约二手房的价格和交易情绪。
 
楼市的“后浪”在哪里?
 
现在,大家对非热点区域,特别是内地的三四线城市,认为已没有“后浪”了。过去,大家看好大湾区、长三角、京津冀、长沙和武汉构成的中部都市圈,成渝都市圈等,还有“后浪”吗?过去,在珠三角9个城市、长三角26个城市,京津冀(2+26个城市),成渝、大武汉等,开发商大规模拿地,甚至中心城市外围的县城,新房市场也发展得很好,这是“面状”机会。
 
现在看,大城市外围,新房供应量非常大。比如,环北京(北三县、固安、涿州、高碑店等),环沪(昆山、太仓、嘉兴,甚至到南通),环广州(广佛、广清,甚至到肇庆),环深圳(东莞、惠州,甚至到河源、汕尾、中山、珠海),大郑州都市圈(郑汴一体化、郑洛一体化),大武汉都市圈等。
 
甚至,广州、成都、杭州等城市,外围区县的新房体量也非常大,比如广州外围的增城、从化、花都、南沙;杭州的萧山、富阳等,成都的双流、温江等。当下,这些区域的新房项目都在打折扣销售。更重要的是,这些区域原来没有二手房交易,现在二手房也开始海量供应上市。
 
因此,尽管近期楼市回升,但并不是“面状”回升,而是“点状”或“线状”回升。比如,珠三角只有深圳在回升(近期带动东莞回升),且主要集中在主城区,这是与过去楼市回升最大的不同;比如,环北京现在只有北京市在回升,北三县的房价还在继续阴跌;长三角,近期也只有上海、南京、杭州在回升,外围市场还在明显下行。
 
近期,各大城市都在进行都市圈规划,就是围绕核心城市的都市圈,大圈里面有小圈,比如广州都市圈,既有广佛、广清,也有广州和副中心南沙之间的互联互通,广州与几个区域中心(增城、花都)的互联互通。本质上,就是争夺人口、建学校医院、缩短与主城区的通勤成本,把规划欠账补上,让既有的人口安顿下来,买房和消费,不让房地产市场的估值体系崩溃。
 
从2019年的数据看,人口净流入,越来越趋向于安全性高的头部城市,比如杭州、深圳、广州、上海、成都等,这些城市也是互联网、信息、科技、咨询、大消费等新兴产业集聚的城市,基建投资布局会更密集。疫情后,货币、财政双发力,新基建备受重视、新兴产业备受重视,最受益的就是这些城市。
 
资金都在寻求避免,对上述城市,即便房价很高了,但本地居民超配地产,外地需求也纷至沓来。因此,拿房价收入比、租售比等,判断泡沫,是不合理的。预期也好、收入也好、避险需求也好、有效需求也好、外地买家也好,都支持房价继续上涨,楼市“后浪”也值得期待。(中新经纬APP)
 
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