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二套房贷利率逼近7% 下半年房贷会更紧么
时间:2021-08-03
来源:财经中国网 
最近,大部分城市的房贷利率纷纷上调。就连一线城市中房贷利率最低的上海,也按捺不住,上调了房贷利率。首套房贷利率将从现在的4.65%上调至5.00%,二套房贷利率从5.25%上调至5.70%。
 
而本就利率较高的一众二线城市,银行房贷利率更是不断突破。
 
很多城市的商业银行,比如成都、郑州、南昌、无锡、洛阳等地,二套房房贷已经逼近7%,而惠州的个别银行,二套房房贷已经突破7%!
 
网红城市杭州最近几个月房贷利率也“三连跳”,中农工建等国有大行的首套房贷款利率5.9%,二套房6.0%;而商业银行的房贷利率早就超过6%!
 
过去很多人投资房产的目的是抗通胀,因为真实通胀率要高过房贷利率。但是,现在逻辑完全颠倒了过来,房贷利率开始超过真实通胀利率,很多人买房之后,房价多年不涨,而房贷却依旧高高在上,算了算,买房不仅没抗通胀,反而亏了大钱。
 
而现在,房贷利率上涨的城市依然不断增加,楼市已经变天了!投资者需要注意!
 
2
 
今年上半年,全国疫情缓和后,房地产市场恢复的很快。
 
这导致两大湾区的热点城市房价出现了较快上涨。
 
这也导致,从年初至今,居民住房信贷快速扩张。截止目前,个人住房贷款余额已经超过36万亿。
 
所以,为了防止个别城市的房价上涨出现全国蔓延,导致居民杠杆率的进一步攀升,银行雷霆出手。
 
也就有了全国房贷利率纷纷上调的一幕。
 
虽然国内居民部门的杠杆率在全球范围内还是较低水平,但是最近6、7年,国内居民部门杠的杆率年均增长4.4%,速度非常快。
 
回看历史,不管是日本80年代末的房地产泡沫大崩溃前,还是美国2008年房地产次贷危机前,有一个相同的特征,都是居民部门的杠杆率快速抬升。
 
日本80年代末崩溃前,居民杠杆率每年抬升3.8%,而美国2008年崩溃前,居民杠杆率每年抬升4%。两个国家最终都爆发了巨大的危机。
 
所以,中国是一定要杜绝国内的居民部门也出现类似的危机隐患。
 
3
 
其实,不仅仅是房贷利率上涨,更是有些地方的银行,甚至悄悄给一些二手房停止了放贷。
 
比如,房龄超过20年的不给贷款,房屋坐落位置在几环以外远郊的,不予贷款等等。
 
随着房产调控的深化,对整个房地产的预期肯定是有影响的。前期房价涨幅比较高的城市,比如深圳、广州、东莞等城市,现在已经全面转冷。
 
有些过去炒作痕迹明显,涨幅过大的片区,比如深圳南山区、宝安中心区,目前已经是转冷趋凉的现状。
 
但停贷,只会在个别热点城市局部、短期内发生。不会全国推开,否则,房地产急速崩了,谁也不会好。
 
4
 
言归正传,从年初开始,其实银行的监管态度就开始加强。
 
比如对消费贷、经营贷等违规入市资金加大查处力度,整顿“首付贷”、“低首付”等行为,至今,深圳炒房团“深房理”还在里面待着接受调查。
 
再加上头几年银保监会出台的房地产信托基金管理办法,信托违规或变相流入房地产的资金几乎归零,房企的日子是越来越难。
 
现在大量房企营收放缓、现金流不足、债务压力上升,在加上购房者也开始成本增加,现在不光是中小房企,就连龙头房企的营收和利润增速,都出现了负增长。
 
并且在去年“三道红线”下,踩线的房企公司数量很多,房企的真实负债远比我们想象的要大。真实负债率超过70%红线的房企有接近40%,而净负债率超过了100%的水平的房企超过25%。这是比较危险的信号。
 
那下半年,房贷会更紧么?
 
前面说过,现在房贷收紧,利率上升,底层原因是央行要抑制局部城市和地区居民部门杠杆率增长过快。
 
而表现为银行的两道红线。从去每年12月底央行发布房地产贷款集中度管理制度以来,商业银行的房贷压降的压力总体是比较有限的。
 
需要调整房地产贷款占比的银行,他们的余额占到整个金融机构涉房贷款余额比例不到25%,并且主要集中在几家大中型银行。
 
如果平稳运行,每家银行今年少增1000-1500亿房贷,而目前,其实很多已经按进度可以实现达标了。
 
所以,目前的房贷已经是很严的。继续收紧,继续调高房贷利率也没必要。我们应当理性看待房贷趋严这件事。
 
毕竟房地产是国家经济的重要支柱,不可能一下子说抽掉,就抽掉,只能一步步部署和行动。
 
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